Bei der Wertermittlung von Hotels denkt man zunächst gerne an Conrad Hilton. Auf die Frage, was denn ein Hotel wirklich erfolgreich mache, antwortete er wie folgt:
„Erstens: Die Lage – zweitens: Die Lage und drittens: Die Lage!“
Würde der Sachverständige dies als Doktrin ansehen, wären nur Hotels in großen Städten oder exponierten Standorten (z.B. am Bahnhof oder Flughafen) „werthaltig“, kleinere und mittlere Hotels in B- und C-Standorten demgegenüber nur mit Abstrichen. Dies entspricht aber nicht den Fakten: passt das Hotel von seiner Größe, Konzeption, Qualität und seinem Preisniveau zum Standort, sind solche Häuser sehr erfolgreich.
Und hier setzen die ersten Überlegungen des Sachverständigen an:
Um was für eine Art von Haus handelt es sich?
Der Deutscher Hotel- und Gaststättenverband (Dehoga) unterscheidet die Hotels nach folgenden Kriterien:
- Betriebsformen,
- Betriebsarten,
- Standorttypen,
- Gemeindegrößenklassen,
- Bundesländern und
- Umsatzgrößenklassen
An dieser Stelle auf alle Kriterien einzugehen, sprengt den Rahmen dieses Beitrages. Es lohnt sich aber ein Blick alleine auf die Vielzahl der unterschiedlichen Betriebsarten. Schon hier wird deutlich, dass es die Standardbewertung nicht gibt. Vielmehr sind die baulichen Kennziffern (Betriebs- und Zimmergröße) und die wirtschaftlichen Kennziffern (Belegung / Umsatz / Wareneinsatz und -umschlag / Personalkosten) im Detail zu betrachten. Die Gesamt- und Restnutzungsdauer ist zudem unter Berücksichtigung erfolgter bzw. anstehender Modernisierungen oder Baumängeln zu ermitteln.
Erweiterter Prüfumfang S&M
S&M geht hier noch einen Schritt weiter: im Rahmen unserer Prüfungen schauen wir uns auch den Zustand der Gebäudetechnik und die Einhaltung der Vorgaben des Brandschutzes (baulich – technisch – organisatorisch) in der Hotelimmobilie an. Insbesondere bei diesen Prüfparametern haben wir in den vergangenen 30 Jahren manch unangenehme Überraschung erlebt, die den Wert einer Immobilie beeinflusst. Von verschlossenen und zugestellten Flucht- und Rettungswegen ganz zu schweigen.
Dies gilt – überraschenderweise – auch für erforderliche baurechtliche Genehmigungen. Insbesondere bei älteren Bestandsbauten wurden immer wieder nicht genehmigte Abweichungen festgestellt, deren Beseitigung teils mit erheblichem Kostenaufwand verbunden ist. Im schlimmsten Fall bestand sogar Einfluss auf das Geschäftsmodell und damit verbunden auf die Höhe von Umsatz und Ertrag.
Verfahren der Wertermittlung
Grundsätzlich gelten für die Ermittlung des Verkehrswerts von Hotels die klassischen Wertermittlungsverfahren. Hotelobjekte sind reine Renditegrundstücke, deren Verkehrswerte (Marktwerte) sich vornehmlich durch ihre Renditefähigkeit ergeben. Entscheidend sind somit die Gewinne und Verluste der letzten drei bis fünf Jahre sowie einer Einschätzung der künftigen Leistungsfähigkeit.
Die Ermittlung des Gesamtwerts von Hotels setzt somit gute betriebswirtschaftliche Kenntnisse auf Ebene des Sachverständigen voraus.
Bei der Wertermittlung wird regelmäßig auf das Ertragswert-Verfahren zurückgegriffen, allerdings in einer modifizierten Version, die auch als Pachtwertverfahren bekannt ist. Der Grundstücksreinertrag wird hier nicht aus den üblichen Mieten, sondern aus dem nachhaltig erzielbaren Pachtertrag abgeleitet.
Bereits dieser kurze Abriss zeigt die Vielfältigkeit der Herausforderungen bei einer Hotelbewertung: von baulichen Themen über Gebäudetechnik und Brandschutz bis zur Betriebswirtschaft. Kein Sachverständiger kann alle Anforderungen allein abdecken. S&M arbeitet bei der Bewertung von Hotels daher im Team: Techniker – Architekten – Brandschutzfachleute – Juristen – Kaufleute arbeiten Hand in Hand und ergänzen sich. So schaffen wir ein gesamtheitliches Bild, eine realistische Wertermittlung.
Anforderungen und Sensitivitäten
Bei der Bewertung und Betreuung von Hotels erwarten die Eigentümer oder Betreiber neben hoher Fachkompetenz einen “feinfühligen” Umgang mit dem Hotelbetrieb. Unruhe bei den Beschäftigten, Störungen des Betriebsablaufs oder gar Störungen der Hotelgäste gilt es unbedingt zu vermeiden. Präzise Ablaufplanungen und gezielte Ansprachen der Mitarbeiter sind hierfür unabdingbar.
Hotel geschlossen
Ist die Hotelimmobilie geschlossen, wird die Herausforderung nochmals gesteigert, denn Hotels haben per se eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit. Die Umnutzung ist i.d.R. mit hohen Kosten für Umplanung und Umbau verbunden. Auf diesen speziellen Fall geht der Autor in einem späteren Beitrag ein.
Fazit
- Die Erscheinungsformen der Immobilien im Hotel- und Gaststättengewerbe sind derart vielfältig, dass eine pauschale Wertermittlung über standardisierte Wertansätze nicht empfohlen werden kann.
- Vielfältige Bewertungskriterien machen aus der Bewertung eine Teamaufgabe.
- S&M verfügt über ein entsprechendes Experten-Team und Methoden zur Betreuung von Sonderimmobilien.
Herzlichen Dank für Ihr Interesse!
