Umwandlung von Gewerbe in Wohnen

Wohnraum ist knapp und wird gesucht und so kommt die Umwandlung von Gewerbe in Wohnen immer häufiger zur Sprache. 

Die hohe Inflationsrate in Deutschland und der Eurozone sowie steigende Finanzierungskosten verstärken aktuell die bereits angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Bauwillige nehmen zunehmend Abstand vom Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie und begeben sich ihrerseits auf die Suche nach einer passenden Wohnung. Die einschlägigen Immobilienportale berichten übereinstimmend von deutlich zunehmenden Suchanfragen nach Wohnungen. Was knapp ist und gesucht wird, ist naturgemäß teuer. 

Und so wundert es nicht, dass sowohl Investoren wie Eigentümer über diese  Möglichkeit nachdenken: Die Umwandlung von Gewerbeobjekten oder Gewerbeflächen in Wohnraum

Was sind die Voraussetzungen für eine Umwandlung?

 

1. ) Das öffentliche Baurecht gestattet die Nutzung zu Wohnzwecken

Antworten geben hier Flächennutzungsplänen und gegebenenfalls bestehenden Bebauungspläne für das Gebiet, in dem sich das umzuwandelnde Objekt befindet.

Hier wird u.a. die Art der baulichen Nutzung festgelegt.

Befindet sich das Objekt zum Beispiel im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der das Gebiet als Gewerbegebiet ausweist, ist die Umwandlung stark eingeschränkt. Hier sind – wenn überhaupt – nur Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter oder Bereitschaftspersonal ausnahmsweise genehmigungsfähig (§ 8 BauNVO).

Existiert kein Bebauungsplan, ist der geltende Flächennutzungsplan einschlägig und zu berücksichtigen. Ausweisungen von Wohnbauflächen (W) oder Gemischte Bauflächen (G) gestatten grundsätzlich eine Wohnnutzung, in Sondergebieten ist die konkrete Qualifizierung (z.B. Gebiet für Fremdenverkehr) zu prüfen.

 

2. ) Die (zukünftige) Wohnung erfüllt das geltende Baurecht

Baurecht ist Ländersache, geregelt in den Bauordnungen der Länder. Da sich die einzelnen Bauordnungen teilweise unterscheiden, können hier nur allgemeingültige Hinweise gegeben werden, im Einzelfall sind die landestypischen Anforderungen zu prüfen.

Nachfolgend einige wichtige Anforderungen an den zukünftigen Wohnraum / die zukünftige Wohnung:

Raumhöhe:

Aufenthaltsräume müssen – je nach Landesbauordnung –  über eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m verfügen, dies mitunter auf mindestens zwei Dritteln der Fläche.

Abgeschlossenheit:

Jede Wohnung muss von anderen Wohnungen abgeschlossen sein (Ausnahme: Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen) und über eine Küche / Kochnische sowie einen Abstellraum verfügen.

Brandschutz (2. Rettungsweg):

Jede Nutzungseinheit mit einem oder mehreren Aufenthaltsräumen muss in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein.

Ist dies baulich nicht gegeben und kann der 2. Rettungsweg auch von der Feuerwehr (zum Beispiel mittels Leiterfahrzeugen) nicht dargestellt werden, muss dieser zusätzlich (z.B. mittels einer zusätzlichen Außentreppen) realisiert werden.

Belichtung:

Aufenthaltsräume müssen hinreichend belichtet sein, also über ausreichend Fenster (-fläche) verfügen, die auch eine gute Belüftung erlauben.

Barrierefreiheit:

Für Gebäude mit Wohnungen über dem zweiten Geschoss über der Geländeoberfläche sollen leicht erreichbare und stufenlos zugängliche Abstellräume für Kinderwagen, Fahrräder und Rollatoren im Keller- oder Erdgeschossbereich vorhanden sein.

Wärmeschutz:

Gewerbegebäude erfüllen bau- und nutzungsbedingt in der Regel nicht die Anforderungen im Bereich Wärme- und Schallschutz von Wohngebäuden. Die energetische Nachrüstung, z.B. mit einem Wärme-Dämm-Verbundsystem ist mit hohen Kosten verbunden, insbesondere wenn in diesem Zusammenhang auch Fenster und Fensterbänke betroffen sind.

Stellplätze:

Insbesondere in Städten mit enger Umgebungsbebauung stellt dies eine große Herausforderung dar. Bauliche Anlagen dürfen nur errichtet (oder eben umgenutzt) werden, wenn Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit vorhanden sind oder hergestellt werden können (notwendige Stellplätze).

Eine kostspielige Alternative ist deren Ablösung; sie stellt aber keine wirkliche Lösung dar.

 

3. ) Genehmigung der Nutzungsänderung

Die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum stellt eine Nutzungsänderung dar, die der Genehmigung durch die Untere Baubehörde bedarf.

Voraussetzung ist somit ein schriftlicher Bauantrag, der die – auch hier landestypischen – Anforderungen der jeweiligen Bauvorlagenverordnung erfüllen muss.

Regelmäßig ist ein Konvolut von Dokumenten einzureichen. Exemplarisch sind hier zu nennen:

 

• • Bauzeichnungen 
  • eine Baubeschreibung
  • Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Entsorgung von Abwasser, soweit die bauliche Anlage nicht an eine öffentliche Wasser- und Energieversorgung und eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen werden kann
  • Angaben über die gesicherte verkehrsmäßige Erschließung des Baugrundstücks
  • eine Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung, wenn die bauliche Anlage im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung enthält

Wie die Erfahrung zeigt, sind oft keine alten Bauunterlagen / Baupläne / Entwässerungspläne für den notwendigen Planungsprozess vorhanden. Nach deren – oft zeitaufwändigen Beschaffung – muss zunächst der dargestellte Bestand mit dem Ist-Bestand abgeglichen und ggf. angepasst werden. Oft werden zwischenzeitliche Änderungen (z.B. der Einzug oder Rückbau von Wänden, Tür- oder Fensteröffnungen) in den Plänen nicht dargestellt. Erst mit der Übernahme der Altpläne in eine digitale Planungssoftware ist die Basis für die Planung geschaffen.

Die sorgfältige Erstellung und Zusammenstellung dieser Unterlagen ist unabdingbare Voraussetzung für ein erfolgreiches Genehmigungsverfahren.

 

Fazit

 

• • Die Umwandlung von Gewerbe in Wohnen bedarf der sorgfältigen Prüfung.

• • Planung und Stellung des Bauantrages bedürfen ob der vielfältigen und landestypischen Anforderungen der Sachkunde.

• • S&M verfügt über ein entsprechendes Experten-Team, dass Ihnen von der Beschaffung der Unterlagen, dem (digitalen) Planungsprozess und der Stellung des Bauantrages fachkundig zur Seite steht.

Herzlichen Dank für Ihr Interesse!