Kalte Zwangsverwaltung – Hybride Kalte Zwangsverwaltung
Die kalte Zwangsverwaltung ist ein spezialisiertes Verfahren im Insolvenzrecht und stellt eine Alternative zur gerichtlich angeordneten Zwangsverwaltung dar. Sie ermöglicht eine flexiblere und effizientere Verwertung von Immobilien und anderen Vermögenswerten. Im Folgenden eine kurze Übersicht:
Definition und Hintergrund
Die kalte Zwangsverwaltung ist keine gesetzlich geregelte Maßnahme, sondern basiert auf einer Vereinbarung zwischen dem Insolvenzverwalter und den absonderungsberechtigten Gläubigern. Ihr Ziel ist es, die formalen und oft langwierigen Prozesse der gerichtlichen Zwangsverwaltung zu umgehen.
Funktionsweise
In der kalten Zwangsverwaltung übernimmt der Insolvenzverwalter die Verwaltung des zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögens, wie beispielsweise vermietete Grundstücke. Die daraus erzielten Einnahmen (Mieten oder Pachten) werden mit den Gläubigern geteilt. Im Gegenzug verzichten die Gläubiger auf die Beantragung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens.
Vorteile, Nachteile und Würdigung
Die kalte Zwangsverwaltung bietet mehrere Vorteile:
- Keine Doppelstruktur von Insolvenz- und Zwangsverwalter, was Kosten spart und Kompetenz- sowie Abgrenzungsschwierigkeiten vermeidet.
- Größerer Gestaltungsspielraum für konstruktive Problemlösungen und kreative Verwertungen im Vergleich zum formal reglementierten Zwangsverwaltungsverfahren.
Jedoch wird im Rahmen der kalten Zwangsverwaltung keine Beschlagnahmewirkung erzielt, die den Grundpfandrechtsgläubigern eine Rechtsposition an den Mietforderungen verschafft.
Die Wahl des Verfahrens hängt von den individuellen Gegebenheiten der Immobilie, den objekt- und mieterbezogenen Anforderungen sowie den Interessen des Grundpfandrechtsgläubigers ab.
Objektverwaltung und Verwertung
Die Verwaltung einer Immobilie – ob durch Zwangsverwaltung oder kalte Zwangsverwaltung – verfolgt das übergeordnete Ziel der bestmöglichen Verwertung. Dies kann durch freihändigen Verkauf, Share-Deal, Insolvenzplanverfahren oder Zwangsversteigerung erfolgen.
Ein professioneller Verwerter und Dienstleister ist in diesem Prozess unverzichtbar. Er unterstützt bei der Einrichtung von Datenräumen, der Klärung baurechtlicher oder brandschutztechnischer Fragestellungen, möglichen Umnutzungsszenarien und der Erstellung eines aussagekräftigen Verkaufsprospektes.
Hybride Kalte Zwangsverwaltung
S&M – Die Immospezialisten bieten eine Sonderform der kalten Zwangsverwaltung an: die hybride kalte Zwangsverwaltung.
Bei dieser Konstellation bleibt die Immobilie in der Masse, während unser Haus im Auftrag des Grundpfandrechtsgläubigers die Verwaltungs- und Verwertungsarbeit übernimmt. Dies entlastet die Insolvenzverwaltung, die dennoch einen Massekostenanteil aus der Verwertung oder dem Verkauf erhält.
Dieses Modell haben wir erfolgreich in Zusammenarbeit mit Banken und Insolvenzverwaltungen bei einer leerstehenden Büroimmobilie umgesetzt. Die Verwertung der Immobilie konnte im Interesse aller Beteiligten äußerst effizient gestaltet werden. Voraussetzung für den Erfolg sind jedoch eine vertrauensvolle Zusammenarbeit und klare Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien.