Wertermittlung von Immobilien

Da wird von Marktwert, Verkehrswert, Zeitwert, Kaufpreis oder Beleihungswert gesprochen. Und von Immobilien ganz allgemein, Häusern, Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten.

Da tauchen einige Fragen auf

Ist Bewertungsgegenstand und Beleihungsobjekt dasselbe?

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Und was bedeutet „Kostenlose Immobilienbewertung“?

Was brauche ich für eine Finanzierung?

Und wenn es ein sanierungsbedürftiges Haus ist oder ich unsicher bin, was den Kauf angeht?

Der Begriff Immobilienbewertung steht auch in Zusammenhang mit Erbschaftsteuer & Schenkungsteuer.

Wir sorgen für Klarheit. Bei Fragen rufen Sie uns gerne direkt an!

Beide Begriffe beziehen sich auf die selbe Sache. Der Begriff „Beleihungsobjekt“ (auch: Beleihungsgegenstand) wird im Regelfall mit einer Finanzierung genutzt, die auf einer Immobilie („dinglich“) abgesichert wird (meist durch Eintragung von Grundschulden im Grundbuch). Man spricht daher auch von der Beleihung.

Wann wird der Begriff verwendet?

Der Begriff „Bewertungsgegenstand“ findet dann zumeist Verwendung, wenn zwar eine Bewertung erfolgt, diese aber nicht „wegen einer Finanzierung“, sondern aus anderen Gründen erfolgt (z.B. wegen Erbauseinandersetzung). Sachverständige beschreiben unter diesem Begriff was sie genau (nach Art und Umfang) bewerten.

Der Überbegriff für alle Arten: egal ob Wohn-, Gewerbe- oder auch Spezialimmobilie (z.B. Krankenhaus oder Pflegeeinrichtung).

Im privaten Bereich wird zumeist vom „Haus“ gesprochen. Damit meint man das oder die Gebäude oder Aufbauten (z.B. Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus) und das dazugehörige Grundstück. Juristisch ist das so nicht korrekt, denn maßgeblich ist immer das Grundstück. Die Gebäude sind sogenannter wesentlicher Bestandteil (§ 93 BGB). Verkauft man das Grundstück, verkauft man die wesentlichen Bestandteile mit. Daher: ein Kaufvertrag und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (wo es „nur“ um das Grundstück und nicht um die Aufbauten geht). Das ist bei allen Immobilienarten so.

Die erste Besonderheit ist das Wohnungseigentum (die klassische Eigentumswohnung).

Auch hier ist die Wohnung „nur“ wesentlicher Bestandteil. Im Unterschied zum Haus (meist Alleineigentum oder von Partnern) besteht beim Wohnungseigentum eine Eigentümergemeinschaft. Dem jeweiligen Eigentümer gehört ein Bruchteil vom gesamten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Die Eigentumswohnung kann man folglich „alleine“ (d.h. ohne Mitwirkung der anderen Miteigentümer) verkaufen oder beleihen.

Die zweite Besonderheit stellt das Erbbaurecht dar. Auch dieses kann man für sich allein verkaufen oder beleihen. Grundstück und Aufbauten werden hier für einen bestimmten Zeitraum (Klassiker: 99 Jahre) quasi getrennt. Der Eigentümer des Hauses ist dann nicht Eigentümer des Grundstückes, er darf es „nur“ nutzen (und bebauen). Nach Ablauf des Erbbaurechtes fällt das Haus aber an den Erbbaugeber zurück (das ist die korrekte Formulierung). Dann sind das Haus und das Grundstück wieder „zusammen“.

Bereits diese kurzen Ausführungen zeigen, dass einiges zu beachten ist und fachliche Unterstützung empfehlenswert ist.

Umgangssprachlich wird der Begriff Verkehrswert häufig auch als Marktwert (auch: Marktpreis oder Zeitwert) bezeichnet.

Aber es gibt Unterschiede: Während die Beurteilung des Marktwertes („was bekomme ich für meine Immobilie“ eher Maklersache ist und es keine gesetzliche Definition gibt, ist die Ermittlung des Verkehrswerts gesetzlich vorgeschrieben.

In § 194 BauGB (Baugesetzbuch) heißt es wörtlich:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Wichtig zu wissen ist, dass in bestimmten Fällen ein Verkehrswertgutachten benötigt wird. Typische Fälle sind Beleihungen, Erbschaftsfälle, Vermögensauseinandersetzungen (z.B. Scheidungen), Bilanzierungsfragen und gerichtliche Streitverfahren.

Der Zustand einer Bestandsimmobilie ist entscheidend. Achten Sie auf typische Mängel wie undichte Dächer, marode Fassaden, Feuchtigkeitsprobleme, veraltete Elektrik, undichte Fenster und Türen, Schimmelbefall und andere Bausubstanzprobleme. Eine gründliche Besichtigung und eventuell eine professionelle Begutachtung sind unerlässlich.

Die Begrifflichkeiten Gutachter und Sachverständiger weisen keine Unterschiede in ihren Tätigkeiten und Aufgaben auf. Beide Begriffe sind nicht geschützt.

Fachwissen und Erfahrung gefragt

Achten Sie bei der Auswahl des Gutachters auf dessen Fachwissen / Expertise. Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten im Immobilienbereich bieten die Bestellungen als öffentlich bestellter Sachverständiger oder als zertifizierter Sachverständiger nach Din EN ISO/IEC 17024 eine gute Entscheidungshilfe.

Der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. bietet unter https://www.bundesverband-gutachter.de/ eine Suchfunktion, um den passenden Gutachter / Sachverständigen in Ihrer Region zu finden.

Auch hier gilt der Grundsatz: Nichts im Internet ist umsonst. Im Zuge entsprechender Bewertungen wird man im Regelfall aufgefordert, einen Grund anzugeben und noch präziser, ob man überlegt zu verkaufen. Diese Informationen sind „Geld wert“, professionelle Markteilnehmer nutzen diese entweder zu eigenen Akquisezwecken oder verdichten die Informationen und verkaufen sie als sogenannte „Immobilien-Leads“ an Makler. 

Immobilien-Leads

Experten-Teams übernehmen dabei oft den Erstkontakt und klopfen vorab alle wichtigen Infos zum Verkaufshorizont und der Immobilie ab. Bereits die Aussage, dass sie einen Verkauf in Zukunft nicht grundsätzlich ausschließen, kann schon ausreichen. Es versteht sich fast von selbst, dass die Adresse / der Lead mehrfach verkauft wird.

Auch das Handelsblatt titelt in seiner Aussage vom 30.01.2024 „Warum eine Online-Immobilienbewertung nur eine grobe Preiseinschätzung liefert“ und man sich im Ergebnis hierauf nicht verlassen sollte.

Immobilienfinanzierer führen sehr oft eigene Bewertungen zur Ermittlung des Immobilienwertes durch. Dies erfolgt meist datenbankbasiert – manchmal mit, manchmal ohne Ortsbegehungen. Oft reichen schon Fotos.

Grenze der Beleihung

Von dem hiernach ermittelten Marktwert wird im Regelfall der Beleihungswert abgeleitet, also die Grenze, bis zu der der Kreditgeber bereit ist, die Immobilie zu beleihen (und entsprechend Kredit zu gewähren). Der Beleihungswert stellt den Wert einer Kreditsicherheit dar, von dem der Kreditgeber ausgeht, diesen langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt zu realisieren. Vom Beleihungswert zieht der Kreditgeber also einen gewissen Abschlag zur Risikominimierung ab.

Neben der Kredithöhe stehen auch die Kreditkonditionen in einem sächlichen Zusammenhang zum Beleihungswert.

Verkehrswertgutachten werden bei Immobilienfinanzierungen regelmäßig bei gewerblichen Objekten und Spezialimmobilien benötigt.

Zur Vermeidung unangenehmer (und kostspieliger) Überraschungen empfiehlt sich vor Kauf (und Finanzierung) einer Immobilie – und bei einer sanierungsbedürftigen besonders – eine sachverständige Objektprüfung durchzuführen. Die Verkehrswertermittlung kann optional erfolgen.

Um bestmögliche Antworten geben zu können, vereinigt S&M eigene Experten in den Bereichen Immobilienbewertung – Baurecht – Gebäudetechnik – Brandschutz – Grundbuch- und Mietrecht, Trinkwasserhygiene und Entsorgung. Zusätzlich stehen Partner in unserem Netzwerk zur Verfügung, die versicherungstechnische, steuerrechtliche oder juristische Fragestellungen beantworten.

Dies bei allen Arten von Wohnhäusern, aber auch bei Gewerbe- und Industrieobjekten bis hin zu Sonderimmobilien (z.B. Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Hotels).